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    在新冠疫情居家隔離之下生鮮電商迎來井噴式發展，冷鏈物流已經成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路。食品冷鏈、醫藥冷鏈市場方興未艾，冷庫基礎設施已經成為物流新基建的重要內核。從冷庫的服務對象來看，冷鏈物流主要包括食品冷鏈、醫藥冷鏈以及其他特種物品冷鏈。目前，市場上的冷庫資源以食品冷庫為主，醫藥冷庫通常由大型醫藥公司自建居多，專業的第三方醫藥冷庫占比較低。 

冷庫總量

    從冷庫建設規模來看，在2015年國家層面提出實施城鄉冷鏈物流基礎設施補短板的要求后，我國冷鏈基礎設施建設加快推進。國家商務部數據顯示，2019年全國冷庫總量約6053萬噸，新增庫容814.5萬噸，同比增長15.6%。據預測，2020年我國冷庫容量達突破7080萬噸，同比增長17.1%。中商產業研究院預測，2022年我國冷庫總量將達8492萬噸。 

    與發達經濟體相比，中國的冷庫容量仍顯不足。全球冷鏈聯盟的數據顯示，2020年中國冷庫總容量為1.31億立方米，較2018年增長約25%。但城市居民人均擁有的冷庫容量不足0.15立方米，約美國四分之一，市場發展空間廣闊。

冷庫分類

    從冷庫的溫區分布來看，冷凍庫占比高達70%，是冷庫的主要溫區，主要用于存儲冷凍食品；冷藏庫占比約為25%，主要用于存儲生鮮及短保物品；部分冷庫根據業務需要設計了恒溫庫及其他溫區，用于存放特定物品。

（數據來源：中商產業研究院整理）

冷庫區域分布

    與發達國家相比，我國的冷鏈硬件設施依然缺乏，設備分布不均，冷鏈基礎設施主要集中在沿海地帶和一線發達城市；然而,承擔了全國大部分生鮮農產品批發交易的中西部地區卻冷鏈資源匱乏，發展相對滯后。主要原因有三點：一是城市人均冷庫容量偏小,低于發達國家水平；二是冷庫容量地域分布不均；三是冷庫企業分布不均。

    據調研，2015-2020年我國冷庫行業容量整體增速超過10%，其中2020年容量達7080萬噸，同比2019年增長17%，主要冷庫資源需求集中于山東、廣東、上海等地。許多一線城市如北京、天津、上海等冷庫時常處于滿租甚至爆倉狀態，冷庫資源較緊張，而一些二線城市如合肥、長沙、太原等有時卻出現供大于求的現象。

    數據顯示，我國華東地區冷庫容量占比最大，達37.2%；其次為華中地區，占比達15.4%；華北地區及華南地區占比分別達12.3%、10.2%；東北、西南、西北地區因地區寒冷，冷庫需求較低，因此冷庫容量占比均不足10%。

冷庫租賃交易情況

    由于生鮮電商推動行業發展，2020年我國16個主要城市冷庫成交面積達50.8萬平方米，較2019年翻番，2021年前三季度的冷庫租賃成交面積已經超過2020年，達52.6萬平方米。

（數據來源:世邦魏理仕、中商產業研究院整理） 

    根據世邦魏理仕最新的投資者調研報告，對冷鏈物流的投資意向翻了近一倍，這是疫情后生鮮和醫藥冷鏈需求的爆發式增長在投資市場的直接體現，與此同時自2020年起冷庫投資交易也日趨活躍，境內外資本紛紛加快腳步布局冷庫市場，在黑石收購的44億大灣區物流資產中就包含一處8萬噸冷庫項目。

    因此，相比普通高標庫，冷庫投資和建造更為復雜，管理和運營更精細化，收入更多元，對投資者而言其前期項目投入更大。同時，不同類型的冷庫其可投資性也大相徑庭，從投資角度出發，功能型冷庫（如配送型冷庫和分撥型冷庫等）承擔存儲、分撥、配送和加工等功能，更具通用性，可投資性更強。

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